Immobilier : ces ingrédients qui expliquent qu’une rue coûte plus cher qu’une autre

Si les prix de l’immobilier attirent souvent l’intérêt et la curiosité, c’est aussi en raison des tendances et bizarreries qu’ils peuvent révéler. Bien sûr, il y a la moyenne : un prix d’achat, à surface équivalente, sera généralement plus élevé en bord de mer qu’en rase campagne bretonne. Derrière ces grands a priori, chaque quartier a pourtant ses caractéristiques - et son prix. Même à l’échelle d’un quartier, en quelques centaines de mètres dans la même ville, les prix gonflent parfois. Quels ingrédients sont à l’œuvre ?

• 1) Maison ou appartement

La distinction peut paraître tellement générale qu’on en oublierait son évidence : une vente de maison ou d’appartement ne recouvre pas la même demande, ni les mêmes prix. Dans notre classement des rues les plus chères des villes bretonnes, ces types de ventes sont associés, afin de faire ressortir davantage de zones et de se concentrer sur la comparaison en prix. Ce n’est pas un hasard si la plupart des rues les plus chères comptent presque intégralement des maisons.

À l’échelle de la Bretagne, le prix de vente au mètre carré d’une maison est plus faible que celui d’un appartement. Cela traduit toutefois l’implantation principalement urbaine des appartements. À l’échelle de la commune de Brest, les transactions de 2023 signent un prix de vente de 2 500 euros le m² pour une maison, contre 2 100 euros pour les appartements. À Vannes, ce sont 4 500 euros contre 3 800 euros. À Morlaix, 1 900 euros contre 1 500 euros. Plus prisées, particulièrement depuis le covid, les maisons affichent également des surfaces plus importantes. Leur prix de vente tend donc souvent à être plus élevé.

• 2) La localisation : environnement et équipement

Deuxième élément clé : l’emplacement de la rue et des biens à acheter qui s’y trouvent. « Ce qui amène de la valeur ajoutée, ce sont les infrastructures du quotidien », explique Charles Marinakis, président du réseau d’agences immobilières Century 21. Des commerces, des services publics, des lieux d’accueil d’enfant à proximité entraînent un engouement supplémentaire pour un quartier. De ce point de vue, les zones proches d’un centre-ville tirent leur bien immobilier du jeu. « Cela implique des aménagements administratifs, des écoles, des crèches, des lycées, une mairie… Également, des connexions de transport : métro, tramway, bus. Un supermarché, un marché, l’accès aux denrées alimentaires joue également. » En somme, « tout ce qui appuie la vie quotidienne ».

• 3) L’attractivité de la ville

Une maison attractive située à proximité d’une école d’une petite ville rurale n’affichera pas nécessairement le même prix de vente que le même type de bien en plein cœur d’une commune en ceinture d’une grande ville. « Le marché de l’immobilier ancien est, historiquement, un marché qui répond à la loi de l’offre et de la demande », résume Charles Marinakis. Mécaniquement, un nombre de recherches de logement plus important dans une zone avec un nombre d’offres restreint aura pour effet de faire grimper les prix.

L’attractivité globale d’un territoire se répercute ainsi au niveau très localisé de la rue. À Morlaix, dans le Nord-Finistère, le prix moyen des ventes dans les rues les plus chères approche rarement des 3 000 euros le mètre carré. À Auray, pour une population équivalente mais près du golfe du Morbihan, il dépasse les 4 000 euros. Avec un bémol : les grandes métropoles attirent de moins en moins, ce qui se répercute sur les prix des couronnes et villes moyennes.

• 4) Les biens d’exception

Parfois, une partie de ces précédentes règles peuvent être écrasées par une autre caractéristique : un bien hors du commun. « Une maison avec vue sur mer, vous n’êtes pas sûr d’en trouver partout », sourit Charles Marinakis. « C’est un produit relativement rare. Forcément, pour l’obtenir, il faut casser sa tirelire. » Les attributs spéciaux d’une maison ou d’un appartement jouent donc à plein à l’échelle d’une rue. Dans les villes bretonnes, il n’est pas rare de voir ressortir des axes habillés de maisons des années 1930 ou de bâtiments avec du cachet parmi les rues les plus chères. À la différence de l’immobilier neuf, les prix de l’ancien peuvent dépendre fortement de ces logiques de « cachet » et de biens rares.

• 5) De nouveaux projets immobiliers

Voilà un point qui rejoint les précédents tout en ayant sa spécificité : la création de nouveaux logements. Des projets immobiliers peuvent accompagner une attractivité grandissante. Lorsqu’ils sortent de terre, les logements mis à disposition se vendent au prix du neuf et peuvent attirer un nouveau public. On l’observe dans certains quartiers de Brest ou de Morlaix qui affichent des rues aux ventes les plus chères.