OPTIMISER SA DÉCLARATION DE REVENUS

LES BONNES PRATIQUES POUR OPTIMISER SA DÉCLARATION DE REVENUS 2022

 Voici venu le temps de la déclaration de revenus !

Nous vous proposons un guide de la déclaration pour les revenus issus de votre patrimoine immobilier en insistant sur les nouveautés issues de la loi de finances pour 2023.

Le mode d’imposition des revenus des locations varie suivant que la location est consentie pour un logement vide ou meublé. Nous les examinerons successivement avant d’aborder l’impôt sur la fortune immobilière. 

En préalable, rappelons le barème de l’impôt sur le revenu.

 Le barème de l’IR

Le barème de l’impôt sur le revenu a été réévalué cette année en fonction de la hausse des prix pour 2022 estimée à 5,4 %. Le barème est donc le suivant :

Les locations nues

Le micro-foncier

Si les revenus de vos locations ne dépassent pas 15 000 € par an, vous relevez par principe du régime du micro-foncier. Simple, ce régime vous évite de remplir la déclaration de revenus fonciers. Il suffit de remplir dans la déclaration générale le montant des revenus et l’administration applique un abattement forfaitaire de 30 % représentatif des charges. Le seuil s’apprécie sur l’année et si vous n’avez loué qu’une partie de l’année, il n’y a pas lieu d’effectuer de prorata.

Ce régime ne permet donc pas de faire apparaître un déficit. Si vos charges excèdent 30 % des revenus, vous avez tout intérêt à opter pour le régime réel. Cochez la case revenu foncier dans la déclaration en ligne (ou remplissez la déclaration 2044 papier).

Enfin, si vous louez dans le cadre de certains régimes spécifiques, le micro-foncier est exclu (Cosse ancien, Besson, Robien, Borloo, Périssol, monuments historiques). Si vous louez via Loc’Avantages, le micro-foncier est également écarté.

A retenir : le micro-foncier est simple, mais sans faculté de déficit.

Le régime réel

Le régime réel est plus précis : il consiste à déclarer l’ensemble des revenus que vous tirez de vos biens immobiliers loués nus et le détail des charges qui s’y rapportent.

Les revenus à déclarer

• Les loyers

Vous devez déclarer les loyers perçus au cours de l’année 2022 (rubrique 211). Le critère à retenir pour déterminer les loyers à déclarer est donc celui de la perception et non les années auxquels ils se rattachent. Il vous faut donc déclarer les loyers dus pour 2023 qui auraient été payés d’avance ainsi que les loyers antérieurs à 2022, payés en retard. Si vous faites appel à un administrateur de biens, c’est la date d’encaissement par celui-ci qui est à retenir, même s’il ne vous a pas encore transmis les fonds.

Les loyers impayés ne sont donc pas imposables. Toutefois, vous devez vous ménager la preuve que vous avez effectué des démarches pour obtenir le paiement de votre locataire. Si vous négligez de les percevoir ou si vous ne les recouvrez pas au motif que vous avez des liens familiaux avec lui, il s’agit d’une libéralité et le loyer correspondant est imposable.

En voici un exemple :

Des loyers impayés… imposables ?

Face à plusieurs impayés dès mai 2015, les bailleurs n’avaient réagi qu’en janvier 2016. Le juge estime que les bailleurs « n'ont pas accompli de diligences sérieuses […], ce retard s'expliquant notamment par les relations de confiance qui existaient au préalable entre le locataire et Mme L. Ainsi, M. et Mme L. doivent être regardés comme ayant consenti une libéralité à leur locataire en renonçant à percevoir les loyers, les sommes en cause étant alors réintégrées dans les revenus fonciers » (CAA Toulouse, 15 mai 2022, n° 19TL24279).

Il est donc conseillé de conserver les pièces justificatives des démarches engagées pour obtenir le paiement : courriers recommandés ou actes d’huissier par exemple.

• Les autres revenus :

Il faut également déclarer les autres revenus comme ceux issus des locations de toitures pour les antennes téléphoniques, de panneaux publicitaires ou de droit de chasse ou de pêche.

Sont aussi imposables les subventions de l’Anah et les indemnités d’assurance.

Les dépôts de garantie ne sont pas imposables lors de leur encaissement par le bailleur, mais ils le deviennent s’ils sont conservés pour couvrir des loyers impayés ou des charges, lors du départ du locataire.

Les dépenses qui sont conventionnellement mises à la charge du locataire alors qu’elles incombent au bailleur, sont à déclarer case 212.

Les charges à déduire

De façon générale, les charges pour être déductibles doivent avoir été effectivement payées en 2022, se rapporter à des biens procurant les revenus fonciers imposables et être justifiées.

• Les frais d’administration et de gestion (ligne 221) englobent les rémunérations des gardiens et concierges (hors copropriété puisque dans ce cas, ils sont compris dans les charges). Cette rubrique comporte aussi les honoraires versés à un tiers pour la gestion des immeubles, ou pour la recherche d’un locataire ou encore la cotisation versée à votre chambre de propriétaires.

Les autres frais de gestion (frais de correspondance, d’acquisition d’équipement informatique pour la gestion de vos immeubles…) sont réputés couverts par le forfait de 20 € par local. Un bien qui est loué à un même locataire mais qui comporte des annexes comme un garage donne lieu à un seul forfait de 20 € même s’il y a plusieurs baux.

• Les primes d’assurance (ligne 223) sont celles qui couvrent les risques d’un propriétaire non occupant ou des loyers impayés.
• Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration (ligne 224) imposent de distinguer suivant la nature des locaux.

Pour les locaux d’habitation, ces travaux sont déductibles lorsqu’ils permettent de maintenir l’immeuble en bon état ou d’apporter un élément de confort supplémentaire (remplacement de chaudière, installation d’une salle d’eau…). En revanche, ils ne sont pas déductibles lorsqu’ils sont équivalents à une reconstruction ou qu’ils correspondent à une restructuration ou à un agrandissement des locaux.

Ainsi, sont déductibles de travaux de réparation de toiture et de ravalement de façade (CE, 29 mars 1989 n°91879) ou la transformation de deux chambres mansardées en un appartement, sans modification du gros-œuvre et sans agrandissement (CA Nancy, 10 fév. 1994, n° 92-414).

A l’inverse, pour des locaux professionnels ou commerciaux, seuls sont déductibles les travaux d’entretien et de réparation. Les dépenses d’amélioration ne sont pas déductibles. Deux exceptions sont admises pour, d’une part, les dépenses visant à protéger ces locaux des effets de l’amiante et, d’autre part, les dépenses visant à faciliter l’accueil des handicapés.

Exemples de décisions

→ Équipement de cuisine. « L'achat et la pose d'équipements électroménagers d'une cuisine, de petits meubles de salle de bain et d'une antenne » ne sont pas des dépenses d’amélioration déductibles du revenu foncier (CE, 14 oct. 2022, n° 444458).

→ Vente d’immeuble à rénover. Dans ce type de contrat, l’acquéreur ne devient propriétaire du bien qu’à compter de l’achèvement des travaux y afférent. Il en résulte que « les travaux réalisés antérieurement au transfert de propriété, qui s'analysent en un élément du prix d'acquisition de l'immeuble, constitutif de dépenses en capital, ne peuvent être considérés comme des charges déductibles des revenus fonciers. » (CAA Bordeaux, 4 nov. 2021, n°19BX03720).

Les travaux de rénovation qui sont effectués par le vendeur ne sont pas déductibles par l’acquéreur.

→ Travaux assimilables à des travaux de reconstruction. Lors de la « création de six appartements en duplex par aménagement de combles et greniers et d'un appartement de 56 m² dans un local auparavant affecté à l'usage commercial et de boutique …, les seconds niveaux des appartements en duplex [étant] créés dans des greniers non aménagés », ces travaux n’ont pas été jugés déductibles même s’ils n’augmentent pas la surface de construction et ne modifient pas le gros-œuvre (CAA Versailles, 24 janvier 2023, n° 21VE00621).

→ Travaux de réhabilitation dans des locaux de bureaux. Des travaux qui consistaient en « un réaménagement intérieur avec redistribution de certains espaces par la démolition et création de cloisons, afin notamment de créer un coin repas et une salle de réunion » n’ont pas été jugés déductibles. Les travaux d’électricité et de peinture n’ont pas été admis non plus car ils étaient inclus dans une facture globale : « Les travaux de réhabilitation formant un tout indissociable avec les travaux de réaménagement, et l'ensemble ne pouvant être regardé comme des travaux de réparation et d'entretien » (CA Versailles, 20 février 2023, n° 21/VE01133).

Prudence

Ces décisions invitent à la prudence.

Il en résulte notamment que le contribuable doit à titre de précaution :

• Obtenir des factures séparées pour les travaux qui sont déductibles et ceux qui ne le sont pas pour contribuer à la preuve que les travaux déductibles sont dissociables des autres.
• Avoir à l’esprit que les travaux qui aboutissent à créer de la surface habitable ne sont pas déductibles car ils se rattachent à des travaux de construction.
• Les charges récupérables mais non récupérées sur le locataire à son départ sont à déclarer ligne 225.
• Les indemnités d’éviction (ligne 226), versées à un locataire, sont déductibles si elles correspondent à une dépense en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu. C’est le cas si le bailleur verse l’indemnité pour pouvoir relouer dans de meilleures conditions (CE, 3 juillet 2009, n° 293154).
• Les impôts sont déductibles (ligne 227) lorsqu’ils incombent au bailleur : taxe foncière et taxes annexes (taxe spéciale d’équipement, taxe sur les surfaces de stationnement en Ile-de-France). En revanche, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’est pas déductible, pas plus que les taxes d’urbanisme ou la taxe sur les bureaux en Ile-de-France.
• Les déductions spécifiques (ligne 228) correspondent à des régimes locatifs aidés, leur montant est variable. Elles s’ajoutent aux déductions pour frais réels. Exemples : Besson ancien, Borloo ancien avec convention Anah.
• Les charges de copropriété font l’objet d’un traitement spécifique, en deux temps.

→ Premier temps. Vous devez déduire de vos revenus fonciers (ligne 229) les provisions que vous avez versées au syndic en 2022 pour les dépenses courantes et les travaux. Cette déduction ne dépend pas de l’usage qui a été fait des sommes versées. En revanche, les provisions au titre du fonds travaux ne sont pas déductibles. Les dépenses correspondant à ces travaux seront déductibles lorsqu’elles seront payées au titre de travaux effectués.

→ Second temps. Vous devez régulariser les provisions 2021 qui ont été déduites en 2022 (ligne 230). En effet, les provisions comportent pour partie des dépenses déductibles et pour partie des dépenses non déductibles. Il faut donc réintégrer dans les revenus imposables la part des provisions qui ont été déduites en 2022 au titre des revenus de 2021 mais qui ne correspondent pas à des dépenses déductibles.

Il faut également tenir compte de la régularisation du solde. Si le solde est négatif et que vous avez donc eu à payer un complément de provision, il est déductible. Si, au contraire, le solde est positif et que vous avez bénéficié d’un remboursement (ou que la somme a été imputée sur l’appel de charges du début de l’année suivante), il doit être ajouté aux revenus fonciers perçus en 2022.

• Les intérêts d’emprunt sont déductibles (ligne 250) lorsqu’ils se rapportent à des emprunts contractés pour l’acquisition, la conservation, la construction, l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration des immeubles donnés en location. Sont déductibles les intérêts payés au cours de 2022.

Aux intérêts s’ajoutent les frais d’emprunt : frais de constitution de dossier, frais d’inscription hypothécaire ou sommes versées à un organisme de cautionnement, commissions de banque, indemnités de résiliation anticipée. En revanche, des intérêts de retard que vous auriez dû payer faute de respect des échéances ne sont pas déductibles (CE, 10 février 1989).

Si l’immeuble n’est pas encore loué (notamment s’il est en construction), les intérêts d’emprunt sont déductibles si vous manifestez clairement votre intention de louer auprès de l’administration.

La déduction des déficits

Pour chaque bien que vous donnez en location, vous pouvez constater un excédent ou un déficit. Ils se compensent. Si le résultat est déficitaire, vous pouvez déduire ce déficit foncier de l’ensemble de vos revenus à hauteur de 10 700 euros.

Toutefois, pour certains biens, loués sous le régime Cosse ou Périssol, le plafond est porté à 15 300 €.

Nouveau : incitation à rénover les passoires thermiques

La loi du 1er décembre 2022 a institué une règle spécifique pour les logements faisant l’objet de travaux de rénovation énergétique : si le logement passe d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, au plus tard fin 2025, la limite de 10 700 € est portée à 21 400 €. Les dépenses doivent avoir fait l’objet d’un devis accepté à compter du 5 décembre 2022 et les travaux payés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

En pratique : il est hautement recommandé de faire un DPE avant travaux et un DPE après travaux pour attester du changement de classe énergétique du logement, pour éviter toute remise en cause de la majoration de déficit.

La part de déficit qui excède ces plafonds n’est pas perdue : elle est reportable sur les revenus fonciers des années ultérieures, pendant 10 ans.

 Attention : pour éviter une remise en cause de l’imputation sur les revenus globaux, le bailleur doit poursuivre la location pendant trois ans, soit jusqu’au 31 décembre de la 3e année qui suit l’imputation.

Enfin, les intérêts d’emprunt font l’objet d’un traitement particulier : la part des déficits qui résulte des intérêts d’emprunt n’est déductible que des revenus fonciers mais non des revenus globaux. Il faut donc comparer le montant des intérêts d’emprunt avec celui des recettes brutes.

• Si les intérêts sont inférieurs aux recettes, le déficit est considéré comme venant des autres charges déductibles, le déficit est alors imputable sur le revenu global (dans la limite de 10 700 €).
• Si les intérêts dépassent les recettes brutes, la part excédentaire n’est déductible que des revenus fonciers des années ultérieures. Si vous avez perçu 6000 € de loyers et payé 8 000 € d’intérêt d’emprunt et 7500 € d’autres charges, les 2000 € de déficit dépassant le montant des intérêts ne sont déductibles que des revenus fonciers ultérieurs, pendant 10 ans.

Les déclarations à souscrire

Si vous relevez du micro-foncier, il suffit de remplir la case correspondante 4BE dans la déclaration générale 2042. Pour le régime réel, il faut renseigner la déclaration 2044. Une déclaration spéciale (2044 S) s’impose dans les cas où un immeuble fait l’objet d’amortissement ou de déduction spécifique.

Pour les meublés, vous devez déclarer les revenus dans les cases 5ND à 5PJ de la déclaration pour les loueurs non professionnels. Pour les professionnels, il s’agit des cases 5KO à 5MO pour les meublés de tourisme et chambres d’hôtes, ou 5KP à 5MP pour les autres meublés et les cases 5HY à JY pour les prélèvements sociaux.

Les locations meublées

Considérées comme une activité commerciale, les locations meublées relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et sont moins imposées.

 Deux situations font l’objet d’exonération :

• La location d’une partie de votre résidence principale à une personne y élisant sa résidence principale si la location est consentie à un « prix raisonnable ». Le loyer est présumé raisonnable si, en 2022, il ne dépasse pas 192 € par m² par an en Ile-de-France et 142 € dans les autres régions.
• Les locations de chambres d’hôtes, si les recettes ne dépassent pas 760 € par an.

 De façon comparable aux locations nues, les locations meublées peuvent être imposées suivant un régime forfaitaire (micro-BIC) ou au régime réel.

 Le micro-BIC suppose de ne pas dépasser l’un ou l’autre des deux plafonds suivants (tableau).

Les plafonds seront majorés à compter de 2023.

 Plafonds du micro-BIC

Ces abattements permettent donc d’amoindrir la charge fiscale. Ils sont au minimum d’un montant de 305 €.

Le régime réel s’applique si vous dépassez les plafonds mentionnés ci-dessus ou si vous l’adoptez par option.

Son avantage est de pouvoir déduire toutes les charges et d’amortir les biens, mais il suppose de tenir une comptabilité détaillée comme pour une entreprise.

Vous pouvez déduire les charges réelles : primes d’assurance, dépenses d’eau ou d’électricité qui sont à votre charge, réparations, frais d’acquisition, intérêts d’emprunt, cotisations sociales, impôts à votre charge.

Vous pouvez également déduire l’amortissement du bien. La durée d’amortissement usuelle est de 50 ans pour les immeubles (2 % par an) et de 7 à 10 ans pour les meubles. Des provisions par exemple en cas de litige avec le locataire sont aussi déductibles.

Les déficits, pour les loueurs non professionnels, sont imputables sur les autres bénéfices non professionnels des locations meublées de l’année ou des 10 années suivantes.

En revanche, les déficits des loueurs professionnels sont déductibles de votre revenu global et si besoin sur le revenu global des 6 années suivantes.

Pour être qualifié de loueur professionnel, il faut que les recettes annuelles des locations meublées dépassent 23 000 € et qu’elles soient supérieures aux autres revenus du foyer.

L’IFI

L’impôt sur la fortune immobilière fait désormais partie de la déclaration générale des revenus. Si vous dépassez le seuil imposable de 1,3 million d’euros, vous devez remplir les données correspondantes (case IFI à la rubrique divers) ou la déclaration papier n°2042-IFI.

Les règles d’imposition

Le seuil d’imposition n’a pas été modifié cette année. Si votre patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros, il sera imposé à partir du barème suivant. Rappelons que lorsque le patrimoine devient imposable (1,3 M€), l’impôt est calculé dès 800 000 euros.

Barème de l’IFI

Fraction de patrimoine                        Taux

≤ 800 000 €                                          0 %

De 800 001 € à 1 300 000 €                   0,50 %

De 1 300 001 € à 2 570 000 €                0,70 %

De 2 570 001 € à 5 000 000 €                1 %

De 5 000 001 € à 10 000 000 €              1,25 %

> 10 000 000 €                                     1,50 %

• Si votre patrimoine immobilier est compris entre 1,3 et 1,4 M€, l’impôt fait l’objet d’une décote.

La décote est calculée ainsi : 17 500 € -1,25 % x P (P étant le patrimoine net taxable).

• Vous pouvez obtenir une réduction d’impôt par des dons à certains organismes. La réduction est de 75 % des sommes versées dans la limite de 50 000 € (les sommes à retenir sont celles versées entre la date limite de la déclaration de 2022 à celle de 2023).
• Le montant de l’IFI peut faire l’objet d’un plafonnement pour éviter que l’imposition globale soit confiscatoire : si le total de l’IFI, de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux dépasse 75 % de vos revenus de l’année précédente, la différence vient en diminution de l’IFI.

Dates limites d’envoi des déclarations

Source : 25 millions de propriétaires et vous • N°572 - avril 2023