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Quel est l’apport obligatoire pour un prêt immobilier en 2023 ?

Quel est l’apport obligatoire pour un prêt immobilier en 2023 ?

Avec la hausse des taux d’intérêt et du prix de l’immobilier engagés en 2022, les banques sont devenues plus insistantes sur le montant de l’apport personnel en 2023. Mais de quelle somme le futur acquéreur doit-il disposer ? Est-il toujours possible d’acheter un bien immobilier sans apport en 2023 ?

Est-on obligé d’avoir un apport ?

Non, l’apport personnel n’est pas un principe inscrit dans la loi et n’est en aucun cas obligatoire. Il s’agit toutefois d’un élément qui permet d’appuyer un dossier de crédit auprès d’une banque.

Théoriquement, il est tout à fait possible d’acheter un bien immobilier sans apport. Certaines banques acceptent de financer des prêts à 100 %, qui prennent en charge les frais annexes de l’acquisition : frais de notaire, frais d’agence, cautions et garanties. Toutefois, ces crédits sont généralement plus chers en raison de taux d’intérêt plus élevés.

Quel apport pour acheter un bien en 2023 ?

L’apport personnel n’étant pas obligatoire, il n’existe pas de somme minimale à proposer. Mais il est recommandé de disposer d’une somme équivalente à 10 % ou 20 % du bien.

Apport personnel de base : 10 % du prix du bien

Un apport personnel égal à 10 % du prix du bien à acquérir permet de couvrir les frais annexes, dont les frais de notaire qui sont évalués à environ 8 % du prix du bien. S’y ajoutent les éventuels frais d’agence, les frais de caution ou les frais de garanties.

Pour estimer le montant de l’apport personnel à envisager, il est conseillé de calculer les 10 % sur le montant du bien et des frais de notaire. Par exemple, si le bien que vous souhaitez acheter est affiché à 225 000 euros, les frais de notaire seront d’environ 18 000 euros. Si le prix de l’acquisition est estimé à 243 000 euros, l’apport personnel conseillé est de 24 300 euros.

Apport personnel idéal : 20 % du prix du bien

Un apport personnel en 2023 est plutôt de l’ordre de 20 % du prix du bien car les banques se montrent de plus en plus frileuses face aux fluctuations du marché de l’immobilier. Avec un apport de 20 %, vous êtes considéré comme un bon profil et vous disposez d’une marge plus intéressante pour négocier le taux d’intérêt et le montant de l’assurance emprunteur, dans un contexte où les acheteurs ne sont pas en position de force.

Faut-il investir plus de 20 % du prix du bien ?

Si vous disposez d’une forte capacité d’épargne, vous pouvez bien sûr présenter un apport personnel plus important. Toutefois, il est conseillé de ne pas vider vos comptes pour gonfler votre apport : l’acquisition d’un bien immobilier engendre de nombreux frais annexes auxquels vous devrez faire face, même pour un achat dans le neuf. Conservez une épargne de sûreté.

D’un point de vue financier, il n’est pas non plus forcément intéressant de placer la majorité de votre épargne dans un apport personnel. En effet, l’avantage d’un prêt immobilier est de vous permettre de conserver une partie de votre épargne et de la placer dans un produit financier dont le rendement serait plus élevé que le taux d’intérêt de votre crédit immobilier.

Avec la hausse des taux d’intérêt et des prix de l’immobilier, il est important de faire vos calculs ou de vous adresser à un conseiller financier avant de vous lancer dans un achat trop important.

Comment faire pour acheter sans apport ?

L’apport n’étant pas un principe légal, il est tout à fait possible d’acheter sans apport et de négocier un prêt à 100 % auprès des établissements prêteurs. Toutefois, votre profil d’acheteur doit présenter d’autres qualités qui permettront aux banques de prêter plus facilement :

  • Sécurité de l’emploi et perspectives d’évolution ;
  • Primo-accédant ;
  • Salaire suffisant pour un endettement inférieur à 35 % ;
  • Situation financière stable et train de vie adapté ;
  • Capacité d’épargne (même si cette dernière n’est pas utilisée pour un apport).

Dans plusieurs cas, il est aussi possible d’acquérir un investissement locatif sans apport, à condition que votre profil financier soit stable. Vous pouvez vous adresser à un courtier qui trouvera les meilleures solutions selon votre profil.

Pourquoi les banques demandent un apport ?

Les banques demandent aux acquéreurs de fournir un apport personnel pour deux raisons principales : prouver leur capacité à épargner et payer les frais annexes de l’acquisition immobilière.

Prouver la capacité à épargner

En janvier 2023, la durée moyenne d’un crédit immobilier était de 248 mois, soit 20,66 ans. En prêtant de l’argent sur une période aussi longue, la banque prend des risques ; elle veut s’assurer que les emprunteurs sont fiables. En justifiant d’un apport suffisant, l’acquéreur prouve sa capacité à épargner tout en faisant face à des échéances régulières.

Payer les frais de notaire d’un bien

Pour garantir le remboursement de votre emprunt, la banque vous demande une assurance de prêt mais également une sûreté supplémentaire. Il peut s’agir de l’une des deux options suivantes :

  • La garantie personnelle : un organisme comme le Crédit logement se porte caution pour vous dans l’hypothèse où vous ne pourriez plus rembourser vos mensualités ;
  • La garantie réelle : généralement une hypothèque ou un nantissement. En cas de problème, la banque saisit votre bien immobilier et le revend aux enchères pour se rembourser.

Ces garanties permettent de rassurer les banques mais ne sont valables que pour le montant du capital emprunté, pas pour les nombreux frais annexes liés à l’acquisition d’un logement. Dans le cas où la banque finance un prêt à 100 % et que vous ne pouvez plus rembourser votre crédit, le montant des frais annexes est perdu. Lors d’un achat dans l’ancien, on estime ces frais à environ 2 ou 3 % du prix du bien mais ils peuvent monter à quasiment 10 % pour un achat dans le neuf.

Comment se constituer un apport ?

Les banques ne sont pas exigeantes quant à la provenance de l’apport personnel. Celui-ci peut être constitué de plusieurs façons :

  • Épargne personnelle ;
  • Héritage et/ou donation ;
  • Revente d’un bien ou prêt relais ;

Certains livrets d’épargne consacrés à l’immobilier permettent de constituer un apport personnel et certains prêts aidés peuvent être considérés comme un apport par les banques. C’est le cas des options suivantes :

  • PEL (prêt épargne logement) ou CEL (compte épargne logement) ;
  • PTZ (prêt à taux zéro, pour les primo-accédants) ;
  • Prêt Action Logement (sous conditions de ressources).

Enfin, les accords d’intéressement ou de participation au sein des entreprises peuvent aussi constituer un apport personnel non négligeable. L’achat d’une résidence principale fait partie des cas de déblocage anticipé de l’épargne.

Source : https://www.lejdd.fr/ du 13/03/2023



17/03/2023

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