Propriétaires bailleurs : comment optimiser vos impôts avant la fin de l’année ?
La fin d’année approche, et c’est le moment idéal pour les propriétaires bailleurs de faire un point sur leurs revenus locatifs.
Quelques vérifications simples permettent de mieux préparer la déclaration fiscale et d’optimiser la gestion de votre bien. MAP Immobilier vous aide à faire le tri entre les dépenses à engager avant le 31 décembre et les bonnes pratiques à adopter.
1. Vérifier vos charges déductibles
Si vous êtes au régime réel d’imposition, plusieurs charges peuvent venir réduire votre base imposable.
Il s’agit notamment de :
Les frais d’entretien et de réparation du logement (hors agrandissement ou transformation)
Les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire
Les honoraires de gestion et d’agence
Les primes d’assurance PNO (propriétaire non occupant)
Les intérêts d’emprunt et frais bancaires associés
Ces dépenses sont déductibles l’année où elles sont payées, selon les règles fixées par Service-public.fr et Impots.gouv.fr.
Il peut donc être pertinent d’effectuer certains paiements avant le 31 décembre pour les intégrer à l’exercice fiscal 2025.
2. Régulariser loyers et charges
Avant la clôture de l’année, prenez le temps de vérifier :
La régularisation des charges locatives, si elle n’a pas encore été effectuée
L’indexation annuelle du loyer selon l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l’INSEE
Le paiement de la taxe foncière et sa correcte répartition entre propriétaire et locataire, conformément aux précisions du Service-public.fr
Ces ajustements, souvent oubliés, facilitent la déclaration fiscale et assurent une gestion rigoureuse de vos revenus fonciers.
3. Anticiper les travaux et dépenses énergétiques
Certains travaux d’entretien ou d’amélioration peuvent être déduits de vos revenus fonciers, à condition d’être réalisés avant la fin de l’année. Sont concernés notamment :
Les travaux de rénovation énergétique (isolation, changement de chaudière, ventilation)
Les travaux de mise en conformité ou de réparation (plomberie, électricité, menuiserie)
Ces opérations peuvent bénéficier d’aides publiques, comme MaPrimeRénov’, décrite sur Economie.gouv.fr. Elles améliorent également la performance énergétique de votre bien, un critère de plus en plus déterminant pour la location.
À l’inverse, les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles, comme le rappelle Impots.gouv.fr.
4. Mettre à jour vos diagnostics et documents locatifs
La fin d’année est le moment idéal pour vérifier la conformité réglementaire de votre bien. Les diagnostics obligatoires avant toute location sont listés par Service-public.fr :
Diagnostic de performance énergétique (DPE)
Gaz, électricité, plomb
État des risques et pollutions (ERP)
Assurez-vous également que votre bail, état des lieux et notice d’information soient à jour, conformément aux recommandations de l’ANIL.
5. Tenir un suivi rigoureux de la gestion locative
Une bonne organisation administrative simplifie la déclaration fiscale et limite les erreurs. Pensez à :
Conserver vos factures, devis et quittances de l’année écoulée
Tenir un tableau de suivi des dépenses et recettes
Regrouper vos documents par année fiscale
Ces recommandations s’appuient sur les directives officielles de l’administration fiscale et du BOFiP, qui rappellent que seules les dépenses effectivement payées au cours de l’année sont déductibles.
Champs de vigilance légale
Régime micro-foncier : applicable si vos revenus bruts ne dépassent pas 15 000 €, avec un abattement forfaitaire de 30 % (sans déduction réelle)
Régime réel : permet de déduire les charges et dépenses réellement payées, selon les règles fixées par Service-public.fr
Déficit foncier : imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € (hors intérêts d’emprunt) ou jusqu’à 21 400 € pour les travaux énergétiques éligibles jusqu’en 2025, selon Economie.gouv.fr
En résumé
La période de fin d’année est idéale pour faire un point complet sur votre gestion locative : charges, travaux, loyers et conformité réglementaire. Ces vérifications vous permettront d’alléger votre fiscalité tout en assurant une gestion saine et durable de votre bien immobilier.
MAP Immobilier accompagne les propriétaires bailleurs dans la gestion, la mise en conformité et la valorisation de leur patrimoine, avec une approche de proximité et de confiance.